Kunnanhallitus
Pöytäkirja 23.09.2024/Pykälä 203

KHALL 20.05.2024 § 129 

Vastine 18.4.2024 esitettyihin vaatimuksiin asiassa Kiinteistö Oy Vesivehmaan Lentotie v. Asikkalan kunta koskien kiinteistöllä 16-421-14-61, osoitteessa Lentotie 130, 17130 sijaitsevien rakennusten rakennuslupaa ja asiassa esitettyjä väitteitä kiinteistön kauppaa koskevasta virheestä.
 

 Asia:

Asianajotoimisto Kontturi & Co Oy on lähettänyt sähköpostitse 18.4.2024 korvausvaatimuksen rakennusten ja vuokraoikeuden kauppaan liittyen (viesti liitteineen: Liite 1). Vaatimuksessa todetaan mm. että:

1. Asikkalan kunta on rakennusvalvonnasta vastaavana viranomaisena kauppahetkellä ollut tietoinen rakennuksen luvituksen puutteista, mutta tästä ei ole päämiehelleni kerrottu.

2. Kauppaan sovelletaan maakaaren sääntelyä, jossa vastuu kyseisenlaisissa tapauksissa on 10 vuotta (kysymyksessä on vähintäänkin törkeä huolimattomuus ja kunnianvastainen sekä arvoton menettely myyjän puolelta).

3. Kaupassa on siten maakaaren 2 luvun mukainen virhe, josta kunta on velvollinen suorittamaan päämiehelleni vahingonkorvauksena asiasta aiheutuvat vahingot

 4. Vahingot muodostuvat tällä hetkellä
 

a. Lähettämästänne laskusta nro 71103365, yhteensä 9704,80 euroa
b .Luvitusta varten tehdystä suunnittelusta 21.000 euroa + alv = 26.040 euroa.
c. Asiassa aiheutuneista selvittely- ja asianajokustannuksista

5. Päämieheni vaatii siten vahingonkorvauksena 9.704,80 euroa + 26.040 euroa = 35.704,80 euroa sekä asiassa aiheutuneet selvittely ja asianajokustannukset.

6. Asia voidaan sopia tässä vaiheessa siten, että mitätöitte lähettämänne luvituslaskun ja suoritatte päämiehelleni asiasta aiheutuneina kuluina vahingonkorvauksena suunnittelun arvonlisäverottoman kulun 21.000 euroa ja asiasta tehdään kirjallinen sopimus. Tällöin päämieheni voi pitää asiasta aiheutuneet asianajokulut vahinkonaan.

7. Ellei asiaa saada sovituksi, tulee päämieheni vaatimaan em. eriä laillisine korkoineen sekä kaikkia asiasta aiheutuneita muita kustannuksia korvattavaksi.

Taustaa:

Kauppakirja

21. syyskuuta 2018 allekirjoitetun kauppakirjan (Liite 2) mukaan kyseessä on Asikkalan kunnan Muikkulan kylässä Vesivehmaan lentokentällä sijaitsevat lentokonehallit numero 10 ja 11 ja hallien vaatiman maapohjan vuokraoikeus.

Kauppakirjan mukaan kohteen kiinteistötunnus on 16-421-14-61, osoitteessa Lentotie 130, 17130 Vesivehmaa.

Kauppakirjan mukaan kauppahinta kahden hallin sekä maapohjan vuokraoikeuden osalta on ollut 28.000,00 euroa alv. 0 %.

Maapohjan kooksi on sovittu hallin nro 10 osalta 5.300 m2 ja hallin nro 11 osalta 5.400 m2, kummankin hallin pinta-alaksi on kauppakirjassa ilmoitettu 882 m2.

Kauppakirjan kohdassa 1.1 Rakennukset on todettu mm.  että halli numero 10 vaatii peruskorjauksia, ja että halli numero 11 on kunnoltaan tyydyttävä/hyvä loppuunsaatettujen perusparannusten myötä.

Kauppakirjan kohdassa 3.2. Mahdolliset korjaustarpeet on todettu, että "Ostaja ostaa rakennukset siinä kunnossa kuin ne ovat. Ostaja on saanut rakennuksien kunnosta tietoja kuntokartoituksen pöytäkirjasta. Ostaja on myös tutustunut rakennuksiin normaalia huolellisuutta noudattaen."

Kauppakirjan kohdassa 3.8. Kaupan kohteeseen tutustuminen todetaan, että "Ostaja on ennen tämän kaupan solmimista tutustunut vuokraoikeusalueen rajoihin ja vuokra-alueella olevaan rakennukseen ja erityisesti niiden kuntoon haluamassaan laajuudessa. Ostaja on todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja."

Kauppakirjan mukaan ostajana on ollut Joen Service Oy (Perustettavan yhtiön lukuun).

Joen Service Oy:n puolesta kauppakirjan on allekirjoittanut toimitusjohtaja -----------.

Vuokrasopimus

27.4.2015 alkaen hallissa 10 ja hallissa 11 on ollut vuokralla Joen Service Oy.

Vuokrasopimus (Liite 3) on allekirjoitettu 22.4.2015. Tämän vuokrasopimuksen "Muut ehdot" kohdan 3 mukaan "Vuokralainen kustantaa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt ja vesijohdon sisäänviennin sekä kustantaa tarvittaessa hallien ovien uusimisen."

Vuokrasopimuksen "Muut ehdot" kohdan 5 mukaan "Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että käyttäjät noudattavat kohteen käyttöön liittyviä ohjeita ja määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden, järjestyksen ja turvallisuuden säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty."

Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen on ollut Joen Service Oy.

Joen Service Oy:n puolesta vuokrasopimuksen on allekirjoittanut toimitusjohtaja -----------.

Muuta taustaa

Kiinteistö Oy Vesivehmaan Lentotie 105 kaupparekisteriotteen (Liite 4) mukaan yhtiön posti- ja käyntiosoite on c/o Joen Service Oy Lentoasemantie 30, 80140 Joensuu.

Sähköposteissa Ki Oy:tä on edustanut -----------.

Rakennusvalvonta on myöntänyt rakennusluvan 8.4.2024 (Liite 7).

Päätökseen liittyvässä lausunnossa Maakuntamuseo on 28.3.2024 todennut "Asikkalan kunta on pyytänyt lausuntoa rakennuslupahakemuksesta. Lupaa haetaan sota-aikana Vesivehmaan lentokentän yhteyteen rakennetuille kahdelle lentokonehallille (hallit 10ja 11). Tarkoitus on muun muassa toteuttaa halleissa huonetilojen osastointeja, lisätä poistumistieopasteita ja lisätä molempien hallien koillissivuille poistumistieovi. Lisäksi hallin 10 kaakkoispäädyn taiteovi vaihdetaan samanlaiseen rullaoveen kuin halli 11:ssa on. Hallissa 11 pääpoistumistieporras tehdään loivemmaksi. Lahden museot / Päijät-Hämeen alueellinen vastuumuseo esittää 28.2.2024 päivätyistä suunnitelmapiirustuksista lausuntonaan seuraavaa.

Halli 10 on vuonna 1940 valmistunut varastohalli ja halli 11 on 1941 valmistunut huoltokorjaamo. Molempien hallien pintamateriaalit, ikkunat ja ovet on uusittu. Myös sisätilat on uusittu täysin alkuperäisestä asustaan. Rakennuksilla on kuitenkin arvoa osana lentokenttäaluetta, jolla kokonaisuutena on sotahistoriallista arvoa ainoana Päijät-Hämeen maakunnan alueelle sijoittuvana, alun perin sota- ja siviililentokentäksi toteutettuna lentokenttäalueena. (Lahti-Vesivehmaan lentokenttäalueen rakennusinventointi, Ramboll 2020)" (lihavointi lisätty tässä)

Hallit on 28.7.2016 kuntoarvion (Liite 5) mukaan rakennettu 1940-luvun alkupuolella. Hallien päätymisestä kunnalle ei ole täsmällistä tietoa. Hallien rakennusajan rakennusmääräyksistä ja käytänteistä ei ole täsmällistä selvyyttä. Kyseinen katselmus on tehty vuokrasopimusaikana. Jo tuolloin on ollut havaittavissa muutoksia rakennusten rakenteissa ja ominaisuuksissa.

Asian tultua sittemmin esiin on asiassa esitetty vaatimus mm. lupamaksulaskun mitätöinnistä. 18.4.2024 Rakennusvalvonta on vastannut esitettyyn laskun mitätöintivaatimukseen (Liite 6) toteamalla, että "koko laskua ei voi mitätöidä, sillä olette tehneet halleihin muutoksia, jotka olisivat vaatineet joka tapauksessa rakennusluvat."

Muutoksien rakennuslupa-asiaan ei ole puututtu aiemmin, sillä rakennuksista huolehtiva osasto toimii täysin erillisenä rakennusvalvonnasta, eikä muutoksista ole aiemmin toimitettu rakennusvalvonnalle tietoja.

Rakennustarkastus tarkastelee omalta osaltaan laskun 71103365 kohtuullistamisvaatimusta.

Vuokrasopimuksen kirjatun mukaan vuokralainen, Joen Service Oy, joka on myös toiminut kaupassa ostajana (Perustettavan yhtiön lukuun), on sopinut kustantavansa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt.

Kauppakirjassa, jossa ostajana on perustettavan yhtiön lukuun Joen Service Oy, on maininta hallin nro 11 osalta loppuunsaatetuista perusparannuksista.

Museoviraston rakennuslupaan antaman lausunnon mukaan "Molempien hallien pintamateriaalit, ikkunat ja ovet on uusittu. Myös sisätilat on uusittu täysin alkuperäisestä asustaan." Asikkalan kunta ei ole tehnyt tai teettänyt kuvattuja muutoksia.

Maakaaren mukaan ostajalla on velvollisuus perehtyä kaupan kohteeseen. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 22 §:n mukaan:

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostaja / Perustettavan yhtiön lukuun kaupassa toiminut taho on asiakirja-aineiston perusteella ollut halleissa vuokralla yli kolmen vuoden ajan ennen kauppaa.

Ostajalla / Perustettavan yhtiön lukuun toimineella taholla on näin ollen ollut merkittävästi aikaa perehtyä rakennusten ja kiinteistöjen kuntoon, ominaisuuksiin ja tilaan kaikilta osin.

Koska Asikkalan kunta ei ole tehnyt kyseessä oleviin rakennuksiin mitään muutostöitä, ei Asikkalan kunta ole luonnollisesti voinut luvittaa tehtyjä muutoksia.

Kunnan näkemyksen mukaan maininta siitä, että vuokralainen kustantaa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt käsittää myös mahdolliset rakennusluvat, suunnittelukustannukset sekä kaikki muut muutostöihin liityvät kustannukset.

Kunnalla ei olisi ollut mahdollisuuttakaan luvittaa vuokralaisen tai ostajan puolesta vuokralaisen tai ostajan tarvitsemia tai mahdollisesti teettämiä muutostöitä.

Edelleen kunnan näkemyksen mukaan on yleisesti tiedossa, että monet erilaiset rakennuksiin tehdyt muutokset vaativat rakennusluvan.

Vuokralaisen ja sittemmin ostajan on täytynyt tietää, että 1940-luvulla rakennettuihin halleihin tehdyt muutokset mahdollisesti tai jopa todennäköisesti vaativat rakennusluvan, ja asiassa olisi näin ollen ollut vähintäänkin selonottovelvollisuus luvan tarpeesta.

Lisäksi perustettavan yhtiön lukuun toimineella ostajalla on ollut kauppaa tehtäessä jopa kuntaa parempi tieto rakennusten kaupan hetken tilasta ja tilanteesta, koska perustettavan yhtiön lukuun toiminut ostaja on ollut kaupan kohteessa vuokralla lähes kolmen ja puolen vuoden ajan vastaten kaupan kohteena olleiden rakennusten kunnosta ja toiminnasta vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti.

Valmistelija Tekninen johtaja Aki Tiihonen

 puh. 044 778 0893, sähköposti: etunimi.sukunimi(a)asikkala.fi

Esittelijä Kunnanjohtaja Ikola-Norrbacka Rinna

Päätösehdotus Kunnanhallitus päättää, että Asikkalan kunta kiistää esitetyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.

Lisäksi kunnanhallitus päättää todeta, että rakennusvalvonta voi omassa prosessissaan hyvän tahdon eleenä harkita rakennuslupakustannuksiin kohdistuvaa vaatimusta.

Asian käsittely 
kokouksessa Keskustelun aikana kunnanjohtaja teki seuraavan muutetun

 päätösehdotuksen:

Kunnanhallitus päättää, että Asikkalan kunta kiistää esitetyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.

Ympäristölautakunta päättää rakennuslupakustannukset.
 

Päätös Muutettu päätösehdotus hyväksyttiin.

KHALL 23.09.2024 § 203  

201/10.00.02/2024  

Vastine 6.6.2024 tehtyyn oikaisuvaatimukseen Asikkalan kunnanhallituksen päätöksestä 20.5.2024, 129 §, asiassa, jossa 18.4.2024 oli esitetty vaatimuksia Kiinteistö Oy Vesivehmaan Lentotie v. Asikkalan kunta koskien kiinteistöllä 16-421-14-61, osoitteessa Lentotie 130, 17130 sijaitsevien rakennusten rakennuslupaa ja asiassa esitettyjä väitteitä kiinteistön kauppaa koskevasta virheestä.

Päätöksessään kunnanhallitus on kiistänyt esitetyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.

Oikaisuvaatimuksessa esitetyt vaatimukset

Hakija vaatii, että kunnanhallituksen päätös 20.5.2024, 129 § kumotaan ja kunnanhallitus päättää korvata hakijalle aiheutuneet vahingot.

Oikaisuvaatimuksessa esitetyt perusteet

Kunnanhallitus on arvioinut asiaa täysin virheellisten taustatietojen perusteella.

Asiassa lienee riidatonta, että kunta on myynyt hakijalle kohteen, josta puuttuu

rakennusluvat.

Kysymyksessä on maakaaren 2 luvun mukainen virhe, josta ostajalla on oikeus

saada korvausta.

Kunnanhallitus on lähtenyt päätöksen perusteluissaan siitä, että hakijan olisi tullut

hakea rakennuslupaa joka tapauksessa tekemiensä muutostoimenpiteiden johdosta

kohteeseen.

Päätös on täysin virheellinen, koska:

a) Hakija ei ole tehnyt kohteessa olevaan toiseen halliin lainkaan muutostöitä

b) Toiseen halliin tehdyt muutostyöt olisi saatu tehtyä hakemalla ainoastaan

muutostyölupa

Kohteen kauppa on tehty syyskuussa 2018. Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa

kaupanteossa kaikki olennaiset tiedot. Myyjä on jättänyt ilmoittamatta

rakennuslupien puuttumisen. Kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 18 §:n

mukainen vallintavirhe. Myyjällä on ollut tieto rakennuslupien puuttumisesta, joten

menettely on maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti vähintäänkin törkeän

huolimatonta.

Ostajalla on oikeus saada virheen johdosta hinnanalennusta / korvausta

aiheutuneesta vahingosta.

Päämiehelleni on aiheutunut asiasta ylimääräisiä suunnittelukuluja rakennuslupien

hakemiseksi yhteensä 21.000 euroa + alv = 26.040 euroa sekä kunnan

ympäristölautakunnan 21.5.2024 määräämä lupamaksu 8.243,60 euroa.

Aiheutuneiden kulujen yhteismäärä on siten 34.283,60 euroa. Mikäli myyjä olisi

hoitanut rakennuslupa-asiat kuntoon vastuullaan olevalla tavalla ennen kauppaa,

olisi em. kulujen määrä ollut ainoastaan murto-osa aiheutuneesta (muutostöiden

suunnittelu sekä muutostyölupamaksu).

Lisäksi päämiehelleni on aiheutunut ja aiheutuu edelleen merkittävissä määrin

selvittely- ja asianajokuluja. Näiden kulujen tämän hetkinen määrä on 2250 euroa

+ alv = 2790 euroa.

Vaatimuksen yhteismäärä on tällä hetkellä 34.283,60 euroa sekä aiheutuneet

selvittely- ja asianajokulut 2790 euroa.

Ottaen huomioon sen, että muutostöihin tarvittava suunnittelu ja muutostyöluvitus

olisi aiheuttanut kustannuksia joka tapauksessa tietyissä määrin, on päämieheni

valmis hyväksymään ratkaisun, jolla kunnanhallitus päättää korvata hakijalle

vahingonkorvauksena määrätyn lupamaksun 8.243,60 euroa sekä maksaa muilta

osin korvausta aiheutuneesta vahingosta 10.000 euroa, eli yhteensä 18.243,60

euroa.

Todettakoon lopuksi, että asiassa on kysymys kiinteistönkaupan virheestä, jossa

toimivaltainen tuomioistuin on sijaintipaikkakunnan käräjäoikeus. Ellemme saa

asiaa sovituksi, joutuu päämieheni saattamaan asian toimivaltaisen tuomioistuimen

ratkaistavaksi.

Toivomme asiassa sovinnollista ratkaisua ja päämieheni on valmis keskustelemaan

asiasta.

Samassa yhteydessä päämieheni jättää oikaisuvaatimuksen myös

ympäristölautakunnan lupamaksupäätökseen, koska päämiehelläni on Asikkalan

kunnalta joka tapauksessa määrättyä lupamaksua suurempi saatava.

Kunnan tekemät lisäselvitykset oikaisuvaatimuksen jälkeen

Kunnan saamien asiakirjojen mukaan Päijät-Hämeen pelastuslaitos on määrännyt 22.4.2021 selvitettäväksi muun ohessa ovatko tilat rakennusluvan mukaisia. 11.5.2023 Päijät-Hämeen pelastuslaitos on puolestaan todennut, että edellisellä tarkastuksella määrättyjä selvityksiä rakennusluvan mukaisuuksista ei oltu tehty. Rakennusvalvonta on puutteiden vuoksi kehottanut hakemaan rakennusluvat 11.5.2023 antamallaan päätöksellä. Asian yhteydessä käydyn sähköpostikeskustelun yhteydessä Ki Oy - Ostaja/Hakija - on todennut, että "Se että hallin sisätiloja on osastoitu ilman rakennuslupaa on kiistatonta."

Rakennuslupien hakemiseen oli annettu aikaa 31.12.2023 saakka. Näin ei kuitenkaan tapahtunut, vaan Pelastusviranomaisen tiedustellessa asiaa 7.1.2024 on rakennusvalvonta todennut 8.1.2024, että rakennuslupaa ei ole haettu päätöksen mukaisesti määräaikaan mennessä.

Kunta ei ole saanut reklamaatiota asiasta ennen vuonna 2024 esitettyjä vaatimuksia.

Oikaisuvaatimuksen perusteissaan Ostaja itse toteaa myös, että "...muutostöihin tarvittava suunnittelu ja muutostyöluvitus olisi aiheuttanut kustannuksia joka tapauksessa tietyissä määrin...".

Aiempien selvitysten tuloksia ja asian taustaa, sekä

Otteita kunnanhallituksen päätöksen 20.5.2024 129 § valmisteluaineistosta:

Kauppakirja

21. syyskuuta 2018 allekirjoitetun kauppakirjan (Liite 2) mukaan kyseessä on Asikkalan kunnan Muikkulan kylässä Vesivehmaan lentokentällä sijaitsevat lentokonehallit numero 10 ja 11 ja hallien vaatiman maapohjan vuokraoikeus.

Kauppakirjan mukaan kauppahinta kahden hallin sekä maapohjan vuokraoikeuden osalta on ollut 28.000,00 euroa alv. 0%.

Kauppakirjan kohdassa 1.1 Rakennukset on todettu mm.  että halli numero 10 vaatii peruskorjauksia, ja että halli numero 11 on kunnoltaan tyydyttävä/hyvä loppuunsaatettujen perusparannusten myötä.

Kauppakirjan kohdassa 3.2. Mahdolliset korjaustarpeet on todettu, että "Ostaja ostaa rakennukset siinä kunnossa kuin ne ovat. Ostaja on saanut rakennuksien kunnosta tietoja kuntokartoituksen pöytäkirjasta. Ostaja on myös tutustunut rakennuksiin normaalia huolellisuutta noudattaen."

Kauppakirjan kohdassa 3.8. Kaupan kohteeseen tutustuminen todetaan, että "Ostaja on ennen tämän kaupan solmimista tutustunut vuokraoikeusalueen rajoihin ja vuokra-alueella olevaan rakennukseen ja erityisesti niiden kuntoon haluamassaan laajuudessa. Ostaja on todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja."

Kauppakirjan mukaan ostajana on ollut Joen Service Oy (Perustettavan yhtiön lukuun).

Joen Service Oy:n puolesta kauppakirjan on allekirjoittanut toimitusjohtaja -----------.

Vuokrasopimus

27.4.2015 alkaen hallissa 10 ja hallissa 11 on ollut vuokralla Joen Service Oy.

Vuokrasopimus (Liite 3) on allekirjoitettu 22.4.2015. Tämän vuokrasopimuksen "Muut ehdot" kohdan 3 mukaan "Vuokralainen kustantaa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt ja vesijohdon sisäänviennin sekä kustantaa tarvittaessa hallien ovien uusimisen."

Vuokrasopimuksen "Muut ehdot" kohdan 5 mukaan "Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että käyttäjät noudattavat kohteen käyttöön liittyviä ohjeita ja määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden, järjestyksen ja turvallisuuden säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty."

Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen on ollut Joen Service Oy.

Joen Service Oy:n puolesta vuokrasopimuksen on allekirjoittanut toimitusjohtaja -----------.

Muuta taustaa

Kiinteistö Oy Vesivehmaan Lentotie 105 kaupparekisteriotteen (Liite 4) mukaan yhtiön posti- ja käyntiosoite on c/o Joen Service Oy Lentoasemantie 30, 80140 Joensuu.

Rakennusvalvonta on myöntänyt rakennusluvan 8.4.2024 (Liite 7).

Päätökseen liittyvässä lausunnossa Maakuntamuseo on 28.3.2024 todennut "Asikkalan kunta on pyytänyt lausuntoa rakennuslupahakemuksesta. Lupaa haetaan sota-aikana Vesivehmaan lentokentän yhteyteen rakennetuille kahdelle lentokonehallille (hallit 10ja 11). Tarkoitus on muun muassa toteuttaa halleissa huonetilojen osastointeja, lisätä poistumistieopasteita ja lisätä molempien hallien koillissivuille poistumistieovi. Lisäksi hallin 10 kaakkoispäädyn taiteovi vaihdetaan samanlaiseen rullaoveen kuin halli 11:ssa on. Hallissa 11 pääpoistumistieporras tehdään loivemmaksi. Lahden museot / Päijät-Hämeen alueellinen vastuumuseo esittää 28.2.2024 päivätyistä suunnitelmapiirustuksista lausuntonaan seuraavaa.

Halli 10 on vuonna 1940 valmistunut varastohalli ja halli 11 on 1941 valmistunut huoltokorjaamo. Molempien hallien pintamateriaalit, ikkunat ja ovet on uusittu. Myös sisätilat on uusittu täysin alkuperäisestä asustaan. Rakennuksilla on kuitenkin arvoa osana lentokenttäaluetta, jolla kokonaisuutena on sotahistoriallista arvoa ainoana Päijät-Hämeen maakunnan alueelle sijoittuvana, alun perin sota- ja siviililentokentäksi toteutettuna

lentokenttäalueena. (Lahti-Vesivehmaan lentokenttäalueen rakennusinventointi, Ramboll 2020)" (lihavointi lisätty tässä)

Hallit on 28.7.2016 kuntoarvion (Liite 5) mukaan rakennettu 1940-luvun alkupuolella. Hallien päätymisestä kunnalle ei ole täsmällistä tietoa. Hallien rakennusajan rakennusmääräyksistä ja käytänteistä ei ole täsmällistä selvyyttä. Kyseinen katselmus on tehty vuokrasopimusaikana. Jo tuolloin on ollut havaittavissa muutoksia rakennusten rakenteissa ja ominaisuuksissa.

Asian tultua sittemmin esiin on asiassa esitetty vaatimus mm. lupamaksulaskun mitätöinnistä. 18.4.2024 Rakennusvalvonta on vastannut esitettyyn laskun mitätöintivaatimukseen (Liite 6) toteamalla, että "koko laskua ei voi mitätöidä, sillä olette tehneet halleihin muutoksia, jotka olisivat vaatineet joka tapauksessa rakennusluvat."

Muutoksien rakennuslupa-asiaan ei ole puututtu aiemmin, sillä rakennuksista huolehtiva osasto toimii täysin erillisenä rakennusvalvonnasta, eikä muutoksista ole aiemmin toimitettu rakennusvalvonnalle tietoja.

Vuokrasopimukseen kirjatun mukaan vuokralainen, Joen Service Oy, joka on myös toiminut kaupassa ostajana (Perustettavan yhtiön lukuun), on sopinut kustantavansa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt.

Kauppakirjassa, jossa ostajana on perustettavan yhtiön lukuun Joen Service Oy, on maininta hallin nro 11 osalta loppuunsaatetuista perusparannuksista.

Museoviraston rakennuslupaan antaman lausunnon mukaan "Molempien hallien pintamateriaalit, ikkunat ja ovet on uusittu. Myös sisätilat on uusittu täysin alkuperäisestä asustaan." Asikkalan kunta ei ole tehnyt tai teettänyt kuvattuja muutoksia.

Maakaaren mukaan ostajalla on velvollisuus perehtyä kaupan kohteeseen. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 22 §:n mukaan:

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostaja / Perustettavan yhtiön lukuun kaupassa toiminut taho on asiakirja-aineiston perusteella ollut halleissa vuokralla yli kolmen vuoden ajan ennen kauppaa.

Ostajalla / Perustettavan yhtiön lukuun toimineella taholla on näin ollen ollut merkittävästi aikaa perehtyä rakennusten ja kiinteistöjen kuntoon, ominaisuuksiin ja tilaan kaikilta osin.

Koska Asikkalan kunta ei ole tehnyt kyseessä oleviin rakennuksiin mitään muutostöitä, ei Asikkalan kunta ole luonnollisesti voinut luvittaa tehtyjä muutoksia.

Kunnan näkemyksen mukaan maininta siitä, että vuokralainen kustantaa kaikki kiinteistön sisällä tarvitsemansa muutostyöt käsittää myös mahdolliset rakennusluvat, suunnittelukustannukset sekä kaikki muut muutostöihin liityvät kustannukset.

Kunnalla ei olisi ollut mahdollisuuttakaan luvittaa vuokralaisen tai ostajan puolesta vuokralaisen tai ostajan tarvitsemia tai mahdollisesti teettämiä muutostöitä.

Edelleen kunnan näkemyksen mukaan on yleisesti tiedossa, että monet erilaiset rakennuksiin tehdyt muutokset vaativat rakennusluvan.

Vuokralaisen ja sittemmin ostajan on täytynyt tietää, että 1940-luvulla rakennettuihin halleihin tehdyt muutokset mahdollisesti tai jopa todennäköisesti vaativat rakennusluvan, ja asiassa olisi näin ollen ollut vähintäänkin selonottovelvollisuus luvan tarpeesta.

Lisäksi perustettavan yhtiön lukuun toimineella ostajalla on ollut kauppaa tehtäessä jopa kuntaa parempi tieto rakennusten kaupan hetken tilasta ja tilanteesta, koska perustettavan yhtiön lukuun toiminut ostaja on ollut kaupan kohteessa vuokralla lähes kolmen ja puolen vuoden ajan vastaten kaupan kohteena olleiden rakennusten kunnosta ja toiminnasta vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti.

Palotarkastusten pöytäkirjoista käy ilmi, että jo vuonna 2021 ja myöhemmin vuonna 2023 tarkastusten yhteydessä on ilmoitettu, että tilojen rakennusluvan mukaisuus tulee selvittää. Rakennusluvan mukaisuus on tuolloin jätetty selvittämättä, vaikka Pelastusviranomainen on näin määrännyt.

Lisäksi Ostajan/Hakijan oikaisuvaatimuksessa esittämällä tavalla muutostöiden vaatimien rakennuslupien hakeminen ja vaadittavien kuvien ja suunnitelmien tekeminen tai teettäminen olisi joka tapauksessa Ostajan/Hakijan itsekin toteamalla tavalla aiheuttanut Ostajalle/Hakijalle kustannuksia.

Alkuperäinen vaatimus 18.4.2024 on samaa suuruusluokkaa kuin kiinteistön kauppahinta, ja oikaisuvaatimuksessa esitetty mutta tarkemmin erittelemättömäksi ja perustelluksi jäänyt alhaisempi summa on kauppahintaan nähden merkittävän suuruinen. Nyt oikaisuvaatimuksessa esitetyn uuden summan perusteeksi ei ole esitetty mitään konkreettista laskua tai laskelmaa.

Asikkalan kunta ei ole tehnyt rakennuksiin muutoksia, vaan kohde on myyty siinä kunnossa, kuin se on kunnalle tullut Senaattikiinteistöiltä. Asikkalan kunta on vetänyt vesijohdon ulkopuolelle kiinteistöä, mutta ei ole tehnyt mitään teknisiä muutoksia. Muutokset ovat tapahtuneet kunnan tietojen mukaan vuokralaisen ja nykyisen omistajan toimesta.

Vuokra-aikana ja/tai Ostajan omistusaikana tehdyt muutokset olisivat joka tapauksessa vaatineet rakennusluvat. Pelastusviranomaiset ovat määränneet selvittämään tilojen rakennusluvan mukaisuuden kahteen eri otteeseen, ensin 22.4.2021 ja myöhemmin 11.5.2023. Näin ei kuitenkaan ole tapahtunut.

Palotarkastuksista 2021 ja 2023 käynnistynyt prosessi rakennusluvan mukaisuuden selvittämiseksi on johtanut asiassa käytyyn keskusteluun palotarkastuksen tekijän, rakennusvalvonnan ja Ki Oy:n välillä. Tässä keskustelussa 11.5.2023 Ki Oy on todennut, että sisätiloja on osastoitu ilman rakennuslupaa (sähköpostiviesti 11.5.2023). Saman asian keskustelu on jatkunut 7.-8.1.2024, kun Päijät-Hämeen pelastuslaitos on ihmetellyt rakennusluvan hakemattomuutta, johon rakennusvalvonta oli antanut aikaa 31.12.2023 saakka (Liite 11). Ki Oy on sähköpostissa todennut, että "Se että hallin sisätiloja on osastoitu ilman rakennuslupaa on kiistatonta."

Lisäksi on huomioitava, että keskustelu, palotarkastuksen havainnot sekä rakennusvalvonnan päätös eivät missään vaiheessa puhu oikaisuvaatimuksessa mainitusta "muutostyöluvasta", vaan nimenomaisesti rakennusluvasta, josta mainitaan myös edellä kuvatussa Ki Oy:n sähköpostiviestissä 11.5.2023.

Rakennusvalvonnan taustoitusta asiaan:

Kuntoarviossa vuodelta 2016 on mainittu sisäpuolen rakentamisesta useita eri huomioita, jotka olisivat vaatineet muutostöistä rakennuslupaa. Tilat ovat v. 2016 olleet jo Joen Servicellä vuokralla ja kauppakirja on vuodelta 2018, jossa viitataan kuntoarvioon ja siihen, että ostaja ostaa rakennukset siinä kunnossa kuin ne ovat ja että rakennus vaatii mm. peruskorjauksia.

Vuoden 2021 Pelastuslaitoksen määräaikaistarkastuksessa oli havaittu useita puutteita mm. palo-osastoinnissa, varateissä, portaissa ja tikkaissa, savunpoistossa, alkusammutusvälineissä, lämmityslaitteessa ja hormissa sekä ilmanvaihdossa. Lisäksi mm. rakennuksen liittymisestä vesi ja viemäriverkostoon tai talousvedensaannista ei ollut tietoa rakennusvalvonnan tarkastushetkellä eikä rakennuksen tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta mm. toimistotilaksi.

Halleja katsottiin koskevan laki laajarunkoisten rakennusten rakenteellisen turvallisuuden arvioinnista 300/2015 ja lisäksi huomiot kuntoarviossa, jossa kerrottiin, että pilareiden alapään kiinnitykseen kiinnitettävä huomiota.

Esille tulleiden puutteiden takia rakennusvalvonta määräsi hakemaan rakennusluvat halleille. Hallithan on rakennettu v. 1940, jolloin niitä ei ole luvitettu kunnassa, mutta tehdyt muutostyöt olisivat vaatineet rakennusluvat.

Toimitetut rakennuslupahakemukset olivat siltä osin laajemmat kuin mitä on yleisesti edellytetty. Halleista oli tehty mm. julkisivujen mallinnukset, mitä ei ole Asikkalan kunnassa vaadittu. Tähän olisi riittänyt valokuvat.

Asikkalan kunta pitää hakijan vaatimuksia perusteettomana. Kunta ei ole tehnyt rakennuksiin muutoksia. Kunnan tietojen mukaan halleihin tehdyt rakennuslupaa vaativat muutokset on tehty vuokralaisen ja nykyisen omistajan toimesta. Hakija on saanut tiedon rakennusluvan mukaisuuden selvittämisen tarpeesta 22.4.2021, ja 11.5.2023 kehotuksen hakea rakennuslupaa 31.12.2023 asetettuun määräaikaan mennessä, näin ei ollut kuitenkaan tapahtunut. Ostaja/Hakija ei ole reklamoinut asiasta myyjää ennen vuotta 2024 saamistaan tiedoista, kehoituksista ja rakennusvalvonnan päätöksestä huolimatta. Lisäksi Ki Oy on sähköpostiviestissään 11.5.2023 myöntänyt, että sisätiloja on osastoitu ilman rakennuslupaa.

Valmistelija Tekninen johtaja Aki Tiihonen

 puh. 044 778 0893, sähköposti: etunimi.sukunimi(a)asikkala.fi

Esittelijä Kunnanjohtaja Ikola-Norrbacka Rinna

Päätösehdotus Kunnanhallitus päättää:
 

1. todeta, että 20.5.2024, 129 § tehty ratkaisu on tehty asianmukaisin perustein, joita asiassa tehty lisäselvitys tukee. Päätös 20.5.2024, 129 § ei vaadi oikaisua.
    
2. hylätä oikaisuvaatimuksen perusteettomana, sekä kiistää esitetyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.
    

Päätös Ehdotus hyväksyttiin.